La registrazione del contratto di locazione

La problematica coinvolge profili, di non poco rilievo, sul piano della possibile tutela legale attuabile. Tralasciando, infatti, gli obblighi di natura tributaria che impongono la registrazione del contratto di locazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione, come onere in capo a locatore e conduttore in parti uguali, i quali rispondono in solido per l’intera somma, la legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005) all’art. 1 comma 346 prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque  stipulati,  sono  nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”

Tale disposizione riconduce la mancata registrazione alla nullità del contratto, con tutte le conseguenze in ordine alla tutela attuabile sulla base dello stesso.

La dottrina si è interrogata sulla portata di tale nullità: una parte ha sostenuto che il contratto di locazione rimarrebbe valido tra le parti, nella piena esplicazione della loro autonomia contrattuale, ma soggetto ad una sorta di condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione. Altra parte, interpreta il principio come di nullità in senso stretto, con la conseguenza della mancata produzione di effetti giuridici, in senso assoluto, da parte del contratto di locazione non registrato, escludendo una sanatoria attraverso lo strumento della registrazione tardiva.

Le parti, alla luce di ciò, verrebbero ad essere private della loro autonomia contrattuale a tal punto che il locatore e il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione, inerente il contratto in questione.

Ad aggiungere ulteriori perplessità al nuovo impianto relativo alla registrazione del contratto di locazione e agli effetti della mancanza di essa, sussiste l’art. 10 comma 3 dello Statuto del Contribuente che prevede testualmente “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.”

A complicare la situazione e a rendere indiscutibile la necessità effettiva, per la vita e la valenza del contratto di locazione, della registrazione dello stesso, si aggiunge, da ultimo, il d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, che oltre ad aver introdotto la ben nota “cedolare secca”, all’art. 2, comma 8 ha previsto un particolare meccanismo sanzionatorio in caso di mancata registrazione del contratto nei termini di legge (nello specifico entro il 6 giugno 2011): se l’inquilino provvede di persona a registrare il contratto, può beneficiare di un rinnovo contrattuale di quattro anni dalla data di registrazione, rinnovabile per ulteriori quattro ex art. 2, comma1, della legge 431/1998, il cui canone non è quello stabilito, nella loro piena auotonomia contrattuale, dalle parti, ma quello imposto da legge e pari al triplo della rendita catastale oltre all’adeguamento ISTAT, decorrente a partire dal secondo anno.

La nuova normativa, in un regime di totale sperequazione tra locatore e conduttore, entrambi solidali di fronte al fisco per la mancata registrazione del canone di locazione, viene ad incidere, in maniera rilevantissima, sulla disciplina autonoma delle parti: rispetto alla durata della locazione e, soprattutto, al canone dalle stesse liberamente pattuito, con la conseguenza di riconoscere al conduttore uno strumento che può facilmente prestarsi ad abusi, a discapito della proprietà.

Di contro, a tutela della proprietà, esposta da una parte al rinnovo non voluto del contratto nonché ad un canone esiguo, ben sarà possibile agire per il riconoscimento delle ragioni poste a base dell'autonomia privata, per come espressa nel contratto di locazione sottoscritto, al fine di farne valere i contenuti e promuovere, se del caso, eventuali azioni.