Bene all'sta, occupato con contratto di comodato da disabile al 100%
La prima e fondamentale verif
ica da fare è quella di controllare se il contratto di comodato abbia o meno data anteriore al pignoramento del bene, poiché è soltanto in tale ultimo caso che esso potrebbe essere opposto alla procedura e al terzo aggiudicatario.
E' necessario, comunque sottolineare che, per il comodato la disciplina risulta maggiormente lacunosa rispetto a quanto previsto dall’art. 2923 c.c. in materia di locazione. In tal caso, infatti, la locazione purché – anche qui - risulti da atto avente data certa anteriore all’atto del pignoramento e purché il canone pattuito non sia inferiore ad un terzo del giusto prezzo, è opponibile all’acquirente. Lo stesso art. 1599 c.c., a proposto del “trasferimento a titolo particolare della cosa locata”, prevede l’opponibilità al terzo acquirente della locazione con data certa anteriore al pignoramento. La Cassazione ha, in merito, statuito che le “disposizioni dell'art. 1599 cod. civ. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione”. (Cass. Sentenza n. 5454 del 15/05/1991). Non sarebbero, pertanto, applicabili al comodato.
Di contro, ben potrebbe trovare applicazione, nel caso di specie, l’art. 2915 c.c., a mente del quale gli atti che importano vincoli di indisponibilità se sono stati trascritti o hanno data certa anteriore al pignoramento, possono essere opposti al creditore pignorante.
Pertanto, qualora risultasse la data certa anteriore al pignoramento del contratto di comodato, esso ben potrebbe essere opposto anche all'aggiudicatario e, qualora si tratti di comodato senza scadenza, le ulteriori conseguenze potrebbero attenere al successivo iter per la restituzione dell’immobile.
Infatti, nel caso del contratto di comodato senza scadenza , il codice ci dice che “se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la
cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”. Nell’ipotesi che, nell’immobile risulti presente una persona disabile al 100% ben potrebbe accadere che la scadenza possa essere desunta dall’uso, intendendosi, in questo caso quello di assicurare una dimora a persona affetta da disabilità.
Conseguentemente, l’assegnatario potrà agire, a seguito del decreto di trasferimento del giudice, per la restituzione del bene, in caso di mancata volontaria restituzione, ma è molto probabile, trattandosi di disabile al 100%, che il comodatario agisca per farsi dare un termine ulteriore, con conseguente aggravio di tempo e spese per “nuovo” proprietario dell’immobile.
In conclusione, in tali casi è fondamentale valutare attentamente l’acquisto dell’immobile, verificando oltre alla data del comodato, se anteriore o meno al pignoramento, anche l’età dell’attuale comodatario, qualora si tratti di soggetto disabile, in maniera tale da poter fare poi una valutazione dei tempi di attesa.
In materia, si sottolinea, infine, che corrono degli obblighi in capo al custode giudiziario nell’ambito degli immobili espropriati. In particolare, oggi se l’immobile risulta occupato da terzi il custode chiede a costoro l’immediata esibizione di copia del contratto registrato per verificare la data certa. Se la copia viene esibita e il contratto risulta opponibile alla procedura, il custode giudiziario verifica quale sia la prossima data di scadenza ed eventualmente provvede ad inviare immediatamente la relativa disdetta. Successivamente comunica, mediante relazione, la circostanza al giudice e ai creditori al fine di una eventuale azione giudiziaria; se non viene esibita alcuna copia o se il contratto non è opponibile, il custode si attiva per il rilascio dell’immobile, dandone comunicazione immediata mediante relazione al giudice e ai creditori e mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
Pertanto, sarà il custode giudiziario, in primis, a valutare lo stato dell’immobile rispetto all’occupazione dell’immobile, ma è sempre bene, comunque, verificare che siano state già intraprese azioni giudiziarie per il rilascio dell’immobile da parte del custode stesso.
ica da fare è quella di controllare se il contratto di comodato abbia o meno data anteriore al pignoramento del bene, poiché è soltanto in tale ultimo caso che esso potrebbe essere opposto alla procedura e al terzo aggiudicatario.
E' necessario, comunque sottolineare che, per il comodato la disciplina risulta maggiormente lacunosa rispetto a quanto previsto dall’art. 2923 c.c. in materia di locazione. In tal caso, infatti, la locazione purché – anche qui - risulti da atto avente data certa anteriore all’atto del pignoramento e purché il canone pattuito non sia inferiore ad un terzo del giusto prezzo, è opponibile all’acquirente. Lo stesso art. 1599 c.c., a proposto del “trasferimento a titolo particolare della cosa locata”, prevede l’opponibilità al terzo acquirente della locazione con data certa anteriore al pignoramento. La Cassazione ha, in merito, statuito che le “disposizioni dell'art. 1599 cod. civ. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione”. (Cass. Sentenza n. 5454 del 15/05/1991). Non sarebbero, pertanto, applicabili al comodato.
Di contro, ben potrebbe trovare applicazione, nel caso di specie, l’art. 2915 c.c., a mente del quale gli atti che importano vincoli di indisponibilità se sono stati trascritti o hanno data certa anteriore al pignoramento, possono essere opposti al creditore pignorante.
Pertanto, qualora risultasse la data certa anteriore al pignoramento del contratto di comodato, esso ben potrebbe essere opposto anche all'aggiudicatario e, qualora si tratti di comodato senza scadenza, le ulteriori conseguenze potrebbero attenere al successivo iter per la restituzione dell’immobile.
Infatti, nel caso del contratto di comodato senza scadenza , il codice ci dice che “se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la
cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”. Nell’ipotesi che, nell’immobile risulti presente una persona disabile al 100% ben potrebbe accadere che la scadenza possa essere desunta dall’uso, intendendosi, in questo caso quello di assicurare una dimora a persona affetta da disabilità.
Conseguentemente, l’assegnatario potrà agire, a seguito del decreto di trasferimento del giudice, per la restituzione del bene, in caso di mancata volontaria restituzione, ma è molto probabile, trattandosi di disabile al 100%, che il comodatario agisca per farsi dare un termine ulteriore, con conseguente aggravio di tempo e spese per “nuovo” proprietario dell’immobile.
In conclusione, in tali casi è fondamentale valutare attentamente l’acquisto dell’immobile, verificando oltre alla data del comodato, se anteriore o meno al pignoramento, anche l’età dell’attuale comodatario, qualora si tratti di soggetto disabile, in maniera tale da poter fare poi una valutazione dei tempi di attesa.
In materia, si sottolinea, infine, che corrono degli obblighi in capo al custode giudiziario nell’ambito degli immobili espropriati. In particolare, oggi se l’immobile risulta occupato da terzi il custode chiede a costoro l’immediata esibizione di copia del contratto registrato per verificare la data certa. Se la copia viene esibita e il contratto risulta opponibile alla procedura, il custode giudiziario verifica quale sia la prossima data di scadenza ed eventualmente provvede ad inviare immediatamente la relativa disdetta. Successivamente comunica, mediante relazione, la circostanza al giudice e ai creditori al fine di una eventuale azione giudiziaria; se non viene esibita alcuna copia o se il contratto non è opponibile, il custode si attiva per il rilascio dell’immobile, dandone comunicazione immediata mediante relazione al giudice e ai creditori e mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
Pertanto, sarà il custode giudiziario, in primis, a valutare lo stato dell’immobile rispetto all’occupazione dell’immobile, ma è sempre bene, comunque, verificare che siano state già intraprese azioni giudiziarie per il rilascio dell’immobile da parte del custode stesso.
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